Consórcios podem ser alternativas na implantação de cadastros imobiliários georreferenciados para processos de regularização fundiária urbana

Estimativas apontam que, dos 60 milhões de domicílios urbanos no país, aproximadamente 30 milhões têm algum tipo de irregularidade urbana. Um dos maiores desafios dos Municípios ao iniciarem os processos de regularização fundiária urbana é a necessidade dos levantamentos planialtimétricos e cadastrais georreferenciados para disponibilizarem os limites das unidades imobiliárias, as quadras, lotes, logradouros, a designação cadastral, as confrontações, plantas, finalidade e uso, diretrizes urbanísticas do imóvel a ser regularizado. Via de regra, os cadastros de imóveis municipais, quando existentes, em sua maioria, não são atualizados e georreferenciados e incorporam apenas imóveis tributáveis.

A área de Planejamento Territorial e Habitação da Confederação Nacional de Municípios (CNM) explica que são poucos os cadastros municipais que monitoram o crescimento de áreas informais com identificação de tipologia de moradia, condições de infraestrutura, procedimentos de informalidade e irregularidade, condições sociais ou mesmo incorporam as áreas já regularizadas ou definidas como regularizáveis em seus cadastros. Cabe ao Município, de forma obrigatória, os levantamentos e procedimentos de georreferenciamento em processos de regularização fundiária urbana de interesse social (Reurb-S), conforme estabelecido na lei 13465/2017. Sendo que os levantamentos georreferenciados são uma das etapas iniciais mais onerosas para as municipalidades e obrigatória para procedimentos registrais nos cartórios de imóveis.

Regularização fundiária é fundamental para o desenvolvimento do país, a ausência dos procedimentos têm impacto direto na ausência de arrecadação de bilhões de reais em tributos federais, estaduais e municipais, tais como, como Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e Imposto de Renda (IR).

Para a CNM, a relevância de um cadastro imobiliário georreferenciado é fundamental não apenas pelos já reconhecidos benefícios tributários urbanos e recadastramento dos imóveis, mas na redução da burocracia para licenças urbanísticas, monitoramento do crescimento e ordenamento do território, prevenção de ocupação em áreas de risco, fiscalização e transparência para a população. Um cadastro imobiliário georreferenciado é o fator que leva a gestão pública a estruturar um Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM), que possui benefícios para diversas políticas públicas, por exemplo, de saúde, assistência social, mapeamento e prevenção de áreas de risco, meio ambiente, uma vez que possibilita integrar diversas informações e otimizar as ações dos órgãos locais.

Apesar dos benefícios, a elaboração de cadastros imobiliários georreferenciados demanda aporte de recursos locais, busca por programas estaduais e federais de financiamento, contratação de empresas privadas ou parcerias e estruturação da equipe local. Nota-se recentemente, uma busca pelas municipalidades de iniciativas que apoiem os levantamentos georreferenciados relacionados aos processos de regularização fundiária urbana adequadas para as distintas situações informais locais.

Uma das possibilidades pouco exploradas pelas municipalidades são os consórcios como forma de apoio na contratação dos serviços relacionados a estruturação de cadastros georreferenciados integrado ao apoio nas etapas de regularização fundiária urbana.

Consórcio e Planejamento Urbano
Os consórcios públicos são um importante instrumento de cooperação e gestão intergovernamental que visam fortalecer os Entes federados, sobretudo, aqueles com reduzida capacidade administrativa, gerencial e financeira, que enfrentam dificuldades para solver problemas estruturais inerentes ao local e região em que estão inseridos.

Dentre as principais vantagens em constituir um consórcio estão a economia de recursos e o ganho de escala. Além disso, gestores públicos que já tiveram experiências em ação consorciada destacam o aumento da capacidade de realização de determinadas políticas públicas, a realização de ações inacessíveis a um único Município, aumento da transparência e o aumento do poder de diálogo, pressão e negociação dos Municípios concedendo peso político regional para as demandas locais.

Quando constituído de modo multifinalitário, ou seja, quando optam por atuar em mais de uma área, a principal vantagem é que este modelo permite agrupar várias demandas em uma mesma pessoa jurídica otimizando, desta forma, a estrutura de pessoal, equipamentos, materiais e instalações para gerir os programas que serão implementados no decorrer do processo evolutivo do consórcio. Ao mesmo tempo, caso o consórcio seja finalitário, ou seja, atua em uma única área, favorece a especialização desta, concorrendo para implementação de serviço de qualidade superior.

Segundo mapeamento da realizado pela CNM em 2018, 69 consórcios públicos possuem previsão em seu protocolo de intenções para atuação na área de planejamento urbano, sendo que a maioria se concentra nas regiões sudeste (27) e sul (24). Já a região norte não possui nenhum consórcio nesta área e a região norte e centro-oeste possuem ambos 9 consórcios com esta previsão.

Boa Prática Cimbaje

As equipes de Planejamento Territorial e Habitação e Consórcios da entidade, em reunião com a equipe executiva do Consórcio Intermunicipal Multifinalitário Baixo do Jequitinhonha (CIMBAJE), localizado no estado de Minas Gerais, identificaram ganhos de escala e oportunidades na estruturação de cadastros municipais por meio de consórcios para apoiarem as municipalidades em atos de regularização fundiária urbana.

O Cimbaje integra 13 municípios e, em parceria com o Instituto de Políticas Públicas e Desenvolvimento Sustentável (IPPDS), vinculado a Universidade Federal de Viçosa (UFV), apoiou 10 Municípios na estruturação do Cadastro Territorial Multifinalitário Urbano, com o uso de tecnologia em Geoestatística, Geoprocessamento e Aerofotogrametria por drones para levantamento de informações e regulamentação territorial.

Com os registros, foram criados modelos digitais de área e a partir deles buscar soluções específicas para cada localidade, proporcionando, com as informações levantadas, o maior programa de Regularização Fundiária Urbano do Vale do Jequitinhonha (Reurb Vale).

Dentre as formas de apoio, ocorreu a contratação para a elaboração do cadastro nas dez municipalidades, por meio de parceria com a universidade, apoio e capacitação das equipes de regularização das prefeituras coordenada pelos consórcios para a padronização dos processos de regularização fundiária urbana em diálogo com as comarcas locais, além da assinatura do termo de cooperação técnica-científica com o Colégio Registral Imobiliário de Minas Gerais (CORI-MG).

A estruturação dos cadastros georreferenciados de imóveis formais e informais em regime de consórcio com a universidade otimizou os recursos locais e tornou viável aos Municípios de pequeno porte, que não possuem grandes parques imobiliários urbanos. O valor estabelecido para cada imóvel a ser georreferenciado foi padronizado. Pela modalidade consorciada, a média da estruturação dos cadastros variou de R$ 40 mil a R$ 116 mil, um investimento total de R$ 899 mil para o consórcio. Caso a contratação de estruturação do CTM ocorresse diretamente pelo Município via iniciativa privada, a média alcançaria valores estimados de R$ 220 mil a superior a R$ 1 milhão, o que totalizaria um aporte de R$ 6 milhões, considerando preços estaduais do ano de 2018.

Atualmente, cinco municípios já estão com seus cadastros e avançam na fase cadastral dos documentos de regularização fundiária, realizado pelas equipes de regularização das prefeituras e coordenada pelo consórcio. Estima-se que em três anos 80% das atuais áreas informais urbanas serão regularizadas. Os benefícios são diversos, desde a arrecadação tributária urbana, eficiência no controle do uso e ocupação do solo, ampliação das capacidades de acesso das famílias ao mercado de crédito imobiliário, o direito à moradia digna e atividades de empreendedorismo.

Da Agência CNM de Notícias